Mängel in der Mietwohnung: Mietzinsreduktion und Hinterlegung

Rechtsstand geprüft: 7. November 2026Gesetzesartikel mit Fedlex abgeglichen

Der Vermieter muss die Wohnung in gebrauchstauglichem Zustand halten. Treten Mängel auf, haben Sie Anspruch auf Behebung und auf eine Reduktion des Mietzinses. Wichtig ist das richtige Vorgehen in der richtigen Reihenfolge.

Schritt 1: Mangel sofort melden

Melden Sie einen Mangel sofort schriftlich, mit Datum, genauer Beschreibung und Fotos. Kleine Mängel, die mit üblicher Reinigung oder kleinen Reparaturen behoben werden können, müssen Sie selbst beheben. Grössere Mängel muss der Vermieter auf seine Kosten beseitigen.

Schritt 2: Mietzinsreduktion verlangen

Beeinträchtigt ein Mangel die Tauglichkeit der Wohnung, können Sie eine entsprechende Herabsetzung des Mietzinses verlangen, ab dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter vom Mangel erfahren hat, bis zur Behebung (Art. 259d OR). Die Höhe richtet sich nach der Schwere der Beeinträchtigung. Gerichte haben je nach Fall Reduktionen von wenigen bis zu über fünfzig Prozent zugesprochen.

Kürzen Sie den Mietzins nicht eigenmächtig. Das kann zu einer Kündigung wegen Zahlungsrückstand führen. Verlangen Sie die Reduktion schriftlich und gehen Sie bei Uneinigkeit zur Schlichtungsbehörde.

Schritt 3: Mietzins hinterlegen

Reagiert der Vermieter nicht, können Sie ihm schriftlich eine angemessene Frist zur Behebung setzen und androhen, künftige Mietzinse bei der vom Kanton bezeichneten Stelle zu hinterlegen (Art. 259g OR). Nach Ablauf der Frist kündigen Sie die Hinterlegung schriftlich an und zahlen den Mietzins dort ein. Mit der Hinterlegung gelten die Mietzinse als bezahlt.

Innert 30 Tagen nach Fälligkeit des ersten hinterlegten Mietzinses müssen Sie Ihre Ansprüche bei der Schlichtungsbehörde geltend machen. Sonst fallen die hinterlegten Beträge an den Vermieter (Art. 259h OR).

Muster: Mängelrüge mit Fristansetzung

Per Einschreiben senden. Die Androhung der Hinterlegung ist Voraussetzung für einen späteren Hinterlegungsschritt.

Vorname Name
Adresse
PLZ Ort

Einschreiben
Vermieter / Verwaltung
Adresse
PLZ Ort

Ort, Datum

Mängel in der Wohnung [Adresse, Stockwerk]

Sehr geehrte Damen und Herren

Seit [Datum] besteht in meiner Wohnung folgender Mangel: [genaue Beschreibung, z. B. Schimmel im Schlafzimmer an der Aussenwand, ca. 1 m²]. Fotos liegen bei.

Ich fordere Sie auf, den Mangel bis spätestens [Datum, angemessene Frist] zu beheben. Andernfalls werde ich gestützt auf Art. 259g OR die künftig fällig werdenden Mietzinse bei der zuständigen Hinterlegungsstelle hinterlegen.

Gleichzeitig verlange ich gestützt auf Art. 259d OR eine angemessene Herabsetzung des Mietzinses ab [Datum, an dem Sie den Mangel gemeldet haben] bis zur Behebung.

Freundliche Grüsse

[Unterschrift]

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Mietzinsreduktion bei Schimmel?

Das hängt von Ausmass und betroffenen Räumen ab. Ein kleiner Fleck rechtfertigt wenig, ein unbewohnbares Zimmer deutlich mehr. Der Mieterverband und Erstberatungen helfen bei der Einschätzung.

Muss ich bei Baulärm in der Nachbarschaft auch zahlen?

Erheblicher Baulärm kann ein Mangel sein, auch wenn der Vermieter nichts dafür kann. Eine Reduktion ist dann möglich.

Wo hinterlege ich den Mietzins?

Bei der vom Kanton bezeichneten Stelle, meist eine Bank oder die Schlichtungsbehörde. Erkundigen Sie sich bei der Schlichtungsbehörde Ihres Wohnorts.

Rechtsgrundlagen

Art. 259d OR – Obligationenrecht
Art. 259g OR – Obligationenrecht
Art. 259h OR – Obligationenrecht
Art. 257d OR – Obligationenrecht

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