Form und Frist der Kündigung
Der Vermieter muss eine Wohnung mit dem kantonal genehmigten Formular kündigen. Bei Familienwohnungen muss die Kündigung beiden Ehegatten oder eingetragenen Partnern separat zugestellt werden. Fehlt das, ist die Kündigung nichtig.
Die gesetzliche Kündigungsfrist für Wohnungen beträgt drei Monate auf einen ortsüblichen Termin (Art. 266c OR). Der Mietvertrag kann längere Fristen vorsehen. Eine verspätete Kündigung gilt für den nächsten möglichen Termin.
Anfechtung einer missbräuchlichen Kündigung
Eine Kündigung ist anfechtbar, wenn sie gegen Treu und Glauben verstösst, etwa als Rache für berechtigte Forderungen, während eines Schlichtungsverfahrens oder um eine Mietzinserhöhung durchzusetzen. Die Anfechtung muss innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung bei der Schlichtungsbehörde eingereicht werden (Art. 273 OR).
Erstreckung: mehr Zeit für die Wohnungssuche
Auch wenn eine Kündigung gültig ist, können Sie eine Erstreckung verlangen, wenn die Kündigung für Sie oder Ihre Familie eine Härte bedeutet. Das Gericht wägt Ihre Interessen gegen jene des Vermieters ab. Bei Wohnungen kann die Erstreckung insgesamt bis zu vier Jahre betragen, in einer oder zwei Etappen (Art. 272b OR).
Das Erstreckungsbegehren muss bei unbefristeten Mietverhältnissen ebenfalls innert 30 Tagen nach Empfang der Kündigung eingereicht werden. Weist die Behörde eine Anfechtung ab, prüft sie die Erstreckung von Amtes wegen.
Kündigung wegen Zahlungsrückstand
Ist der Mietzins im Rückstand, kann der Vermieter schriftlich eine Zahlungsfrist von mindestens 30 Tagen ansetzen und die Kündigung androhen. Wird nicht bezahlt, kann er mit einer Frist von mindestens 30 Tagen auf Ende eines Monats kündigen (Art. 257d OR). Bezahlen Sie innerhalb der Zahlungsfrist, kann nicht gekündigt werden. In diesem Fall ist keine Erstreckung möglich.
Kaution zurückerhalten
Die Kaution muss auf einem Sperrkonto auf Ihren Namen liegen und darf höchstens drei Monatsmieten betragen. Macht der Vermieter innert eines Jahres nach Ende des Mietverhältnisses keine Ansprüche rechtlich geltend, können Sie die Kaution direkt von der Bank zurückverlangen (Art. 257e OR).